賃貸借契約書に必ず記載すべき35の事項
賃貸借契約書は、貸主と借主の間で「何を・いくらで・どの条件で貸すか」を明確にする重要な書類です。
記載内容が不十分だと、賃料トラブルや原状回復などで紛争に発展する可能性があります。
実際、賃貸借契約書には「賃料・契約期間・解約条件・修繕責任」などの重要事項を明確にする役割があります。
本記事では、 賃貸借契約書に必ず記載すべき35の事項をわかりやすく解説します。
| カテゴリ | 賃貸借契約書に記載すべき事項 | 内容・ポイント |
|---|---|---|
| ビル経営のメリット | 物件情報 | 物件名称・所在地・号室を明記（図面添付が望ましい） |
| 引き渡し日 | 契約開始日（入居可能日）を明記 | |
| 使用目的 | 事務所・店舗など用途を明確化（業種まで記載推奨） | |
| 賃貸借期間 | 契約開始日・終了日、更新の有無を明記 | |
| 金銭条件 | 賃料・共益費 | 月額賃料・共益費の金額 |
| 支払い方法 | 振込・現金・引き落としなどを明記 | |
| 賃料改定 | 経済状況に応じた改定の可否 | |
| 請求書 | 手渡し・郵送・投函などの方法 | |
| 保証金 | 金額・返還条件・償却有無 | |
| 光熱費 | 電気・水道などの負担範囲 | |
| 消費税 | 税率変更時の対応を明記 | |
| 契約管理 | 解約予告 | 解約通知の期限・方法 |
| 契約終了 | 終了条件（満了・解除など） | |
| 契約解除 | 滞納・違反など解除条件 | |
| 禁止行為 | 転貸・ペット・勧誘などの禁止事項 | |
| 通知義務 | 住所・代表者変更などの届出義務 | |
| 修繕・原状回復 | 原状変更 | 内装工事の可否・ルール |
| 修理 | 故障時の対応・費用負担 | |
| 明け渡し・原状回復 | 退去時の状態・鍵返却 | |
| 返還遅延 | 明け渡し遅延時の損害金 | |
| 法務・リスク | 善管義務・損害賠償 | 管理責任と損害発生時の対応 |
| 連帯保証人 | 極度額の明記が必須 | |
| 反社会的勢力排除 | 必須条項 | |
| 賃貸人の免責 | 災害時などの責任範囲 | |
| 買取請求権放棄 | 無断造作の買取請求防止 | |
| 法令遵守 | 建築基準法・消防法など | |
| ビル・施設運用 | 立入点検 | 管理目的での立入権 |
| 居住権 | 事務所利用時の居住禁止 | |
| 看板・広告 | 設置ルール | |
| 搬入出 | 時間・養生などのルール | |
| 電気容量 | 使用制限 | |
| 重量物・回線 | 搬入・電話工事の許可 | |
| 清掃 | 指定業者の利用推奨 | |
| 館内規約 | ビル全体のルール | |
| その他 | 管轄裁判所 | 紛争時の裁判所指定 |
| 協議事項 | 想定外の対応ルール |
賃貸借契約書に必ず記載すべき35の事項
賃貸借契約書には、トラブル防止のために明確に定めておくべき項目が数多く存在します。ここでは、実務上特に重要となる記載事項について解説します。
賃貸物件の名称、所在地、号室
物件の正式名称、所在地、貸室の号室を明記します。
貸室の場所が分かる図面があれば、図面を添えることもあります。
物件の引き渡し日
物件の引き渡し日（契約開始日）を明記します。
使用目的
事務所利用、飲食店利用など、使用目的をできるだけ明確に書きます。（事務所であれば、業種まで書く方がベターでしょう。）
賃貸借期間
契約の開始日と終了日を明記し、更新の有無や更新方法についても定めます。
賃料、共益費
賃料および共益費の金額を明記します。共益費の対象範囲についても明確にしておくと安心です。
賃料共益費の支払い方法
振込みなのか、現金なのか、引き落としなのかを明記します。
賃料共益費の改定
経済情勢の変動や、近隣同種の建物に比較して賃料・共益費が不相当となったとき、双方協議の上賃料共益費を改定することができる旨を明記した方が良いでしょう。
請求書
毎月の請求書のお渡し方法について。手渡しなのか、ポスト投函なのか、郵送なのか等。
保証金
保証金の金額、預かりの目的、解約時の返還条件や償却の有無を明記します。
光熱費等の負担
貸室内の電気代の他、発生する光熱費があれば明記します。
消費税の負担
「消費税の税率に変更があった時には、新税率による消費税額を負担する」旨を記載します。
解約予告
契約期間中に任意で契約を終了する場合の通知期限や通知方法を定めます。
契約の終了
契約期間満了や合意解約など、契約が終了するすべてのパターンを定義します。
禁止行為
例えば転貸の禁止や、自転車の持ち込み、勧誘行為、ペットの飼育の禁止など細かく書きましょう。
契約の解除
例えば賃料の滞納が続いた場合や、賃借人が音信不通、消息不明となった場合など、契約の解除の対象となる事柄を書きましょう。
原状変更
間仕切りなど、内装工事をする場合のルールについて明記しましょう。建築基準法・消防法などの法令遵守は必須です。
修理
設備などの破損、汚損があった場合の通知や、費用負担に関することを書きます。
善管義務、損害賠償
規約違反や契約解除などによる損害賠償について定めます。
連帯保証人
個人が連帯保証人となる場合、極度額を明記しなければ無効になってしまうので注意が必要です。
反社会的勢力の排除
反社会的勢力の排除に関する文言は必須です。
賃貸人の免責
災害など不可抗力により建物が使用できなくなった場合の賃貸人の免責について、その責任の範囲を明確に定めます。
買取請求権の放棄
賃借人が賃貸人の許可なく物件の修繕をなしたり、物件のため有益費を支出（造作等）したりした場合において、この買取請求権の放棄に関する文言がないと、買取請求をされる場合があります。
明け渡しおよび原状回復
明け渡し時の鍵の返還や、原状回復に関することを細かく書きます。
物件返還の遅滞
明け渡しが遅滞した場合の損害金について明記します。
通知義務
例えば賃借人の内容に下記のような変更があった場合、その旨を賃貸人に通知することと、通知方法を書きます。（書面で通知が望ましいです）
① 乙または保証人の商号・住所・代表者の氏名。
② 本物件の使用(火元)責任者・緊急連絡者の住所・氏名。
③ 乙の組織・営業目的等。
立入点検
賃貸人または賃貸人の代理人（点検業者等）は、物件の保全・衛生・防犯・防火その他の管理上必要あるとき、随時本物件内に立入り必要な措置を講ずることができることと、賃借人はそれに協力しなければならない旨を書きます。
居住権
事務所利用の場合、賃借人には賃貸人に対して居住権等を要求できない旨を書きます。
看板、広告物等
看板や広告物の設置については、設置場所・サイズ・デザイン・掲出方法などのルールを定めます。
物品の搬入出
トラブルが多い項目です。搬入出の際の養生や、時間帯についてルールを細かく決めることをお勧めします。
電気容量の制限
建物全体の電力供給に影響を及ぼさないよう、貸室ごとの使用電力量の上限を定めることがあります。特に電力消費の大きい業種では事前確認が重要です。
重量物等の搬入/電話の引き込み
重量物の搬入や電話・インターネット回線の引き込み工事を行う場合は、建物への影響や共用部の使用が伴うため、事前に賃貸人の承諾を得る旨を定めます。
貸室内の清掃
賃借人が貸室内の清掃に、清掃業者を利用する場合は、セキュリティ面から賃貸人の指定業者とした方が良いでしょう。
館内使用規約
建物全体の利用ルールとして、共用部の使用方法や利用時間、騒音・衛生管理などに関する規約を定めます。別紙として詳細な規約を添付するケースも一般的です。
管轄裁判所
契約に関して紛争が生じた場合に、どの裁判所で解決を図るかをあらかじめ定めておきます。通常は物件所在地を管轄する裁判所を指定します。
協議事項
契約書に定めのない事項や解釈に疑義が生じた場合には、貸主・借主双方が誠意をもって協議し解決する旨を記載します。柔軟な対応を可能にするための条項です。
（例文）本契約に定めのない事項および契約条項の解釈に疑義が生じたときは、関係法令並びに一般の慣習に従い、甲・乙双方とも誠意をもって協議のうえ解決にあたる。
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その他、物件の特色や条件に合わせて特約事項を追加する場合もあります。（例えばフリーレント等）
また、法令遵守にも気を付けなければならないため、法改正がある度に契約書の内容を見直しアップデートすることも大切です。
賃貸借契約書に関するよくある質問
ここでは、賃貸借契約書に関するよくある質問をご紹介します。
賃貸借契約書はテンプレートを使っても問題ありませんか？
テンプレートの使用自体は問題ありませんが、物件や用途に応じた特約を追加することが重要です。特に事業用物件では、設備や使用ルールなど個別条件の反映が必要です。
手書きの賃貸借契約書でも有効ですか？
はい、有効です。ただし、内容の明確性や証拠性の観点から、パソコンで作成した書面を用いるのが一般的です。
契約書に記載がない項目はどうなりますか？
記載がない場合、法律や慣習に基づいて判断されます。ただし、当事者間で認識のズレが生じやすいため、重要事項はできるだけ明記することが望ましいです。
トラブルを防ぐために特に重要な項目は何ですか？
「賃料」「解約条件」「原状回復」「禁止事項」の4点は特に重要です。これらを具体的に定めておくことで、多くのトラブルを未然に防ぐことができます。
まとめ
契約形態が定期借家契約（契約期間が予め決まっており、自動更新ではない契約）の場合は、契約書とは別に書面が必要になってきたり、契約書の内容も少し変わってくるため注意が必要です。
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