ビルオーナーのお悩み解決！オフィスビルを活用した相続対策
オフィスビルを相続する、または相続される際に、知っておきたいこと、気をつけておきたいことをまとめました。相続対策を確実に行い、資金の流出を防ぎましょう。
01.相続対策の目的
相続対策の大きな目的は、なんといっても相続税の節税にあるとおもいます。
オフィスビルのオーナーにとって最も避けたいのが、相続税を支払うためにビルを手放さなくてはいけないといった、本末転倒な結末です。
しかしながら、オフィスビルを所持している時点で、オーナーの皆様はすでに節税対策の一歩を踏み出されているといっても過言ではありません。
なぜなら、更地の土地を相続するより建設物のある土地、さらに、賃貸用物件がある土地を相続する方が、土地自体の評価額が下がり、相続税も安いのです。
計算式においても、賃貸用物件の場合には通常建物の評価額に×（1-0.3）を式にいれます。なぜこういった式になるかというと、「建物の所有者が、他の方に貸しているので自由に使えない」という理由で減額されるのです。
つまり、オフィスビルが建っている土地を所有している事で、持っている土地の評価額は下がり、節税対策がなされていることになるのです。
しかしながら、所有しているオフィスビルの収支が赤字続きでは、結果として損をすることになります。
そうならないためにも、相続後はオフィスビルの管理を「プロパティマネジメント会社」という、オフィスビル運営のスペシャリストに任せる手続きをしておくと、安心でしょう。
02.相続税の生前対策とは
相続税には、生前に対策できる「生前から、財産を配偶者やご子息に贈与しておく」方法もあります。
相続税とは、個人の死亡時の財産に対してかかる税金のことです。
つまり、死亡時に持っている財産を少なくしておけば、自然と、相続時にかかる税金も少なくなります。
ならば、「全ての財産を生前に贈与してしまえばいいのでは？」と考える方もいらっしゃるかも知れません。そこで、知っておかなければならないのが、「贈与税」の存在です。
もし、生前に全てを贈与すれば、相続税などの税がかからなければ、生前贈与を行わずに相続税を支払う人との間に不公平が生じます。
そのため。日本では法律で、一定額以上贈与すると「贈与税」を支払う事になっています。
贈与税は、年間110万円を超える贈与には10％ 、年間1,110万円以上の贈与には50％かかります。そのため、生前贈与は毎年少しずつ行い、例え、贈与途中で相続となった場合にも、多額の税金がかからないように行っていきます。
また、贈与税には、夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除があります。
- (1) 夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
- (2) 配偶者から贈与された財産が、自分が住むための国内の居住用不動産であること又は居住用不動産を取得するための金銭であること
- (3) 贈与を受けた年の翌年３月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること
(注) 配偶者控除は同じ配偶者からの贈与については一生に一度しか適用を受けることができません。
03.オフィスビルオーナーが気をつけるべき相続対策
最後に、オフィスビルのオーナーが気をつけるべき相続対策についてご説明します。
1.やり方次第では税金があがってしまう
節税対策と思い、必死に行ったことでも、先程のように贈与税の存在を見落としていたり、将来のビルの収支を視野にいれていなかったりすると、結果として税金が多く発生することもあります。
例えば、オフィスビルの評価額があまりにも高い場合は、オフィスビルをあえて取り壊して更地にしてから相続する方が、かえって相続税が安くなる場合もあるので、専門家によく相談しましょう。
2.オフィスビルの名義に注意
名義が個人の場合→相続税対策に有効です。
個人名義の場合は、土地の評価額が下がるので、個人の資産が減少しているという評価になり、相続税が安くなります。
名義が会社の場合→会社で建築した場合・・・所得税・住民税対策として有効。
会社で建築した場合は物件の収入が全て会社に入るので、会社の利益を複数の役員に分散して報酬として支払うことにより、所得税と住民税を減らすことができます。
これは、不動産オーナー様の年齢などを考慮して、相続税対策が必要なら名義を個人に、オーナー様がまだまだ若いようでしたら、会社名義にして所得税、住民税対策を行った方が良いかと思われます。
04.まとめ
いかがでしょうか。オフィスビルはオーナー様にとっても、相続者にとっても大切な資産です。相続をお考えの方は、ぜひ、生前贈与などの対策をお早めにして、少しでも資金の流出を防ぐ対策をおすすめします。
オフィスビルの相続対策など、ご相談を承っております。
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