オフィスビルを賃貸する際には、主に「普通借家契約」と「定期借家契約」という2つの契約形態があります。

どちらも建物を貸し出すための契約ですが、契約期間が終了した際の取り扱いなどに違いがあります。

特にビルオーナーにとっては、「将来的に建物を建て替えたい」「一定期間だけ貸したい」「長期的に安定してテナントに入居してもらいたい」など、ビルの運用方針に応じて契約形態を検討することが重要です。

この記事では、普通借家契約と定期借家契約の基本的な違いや、それぞれの特徴、ビルオーナーが契約形態を検討する際のポイントについてわかりやすく解説します。

普通借家契約とは？

普通借家契約とは、一般的な建物賃貸借契約で、契約期間を定めて契約する場合でも、一定の条件のもとで契約が更新される仕組みの契約です。

貸主側から更新を拒絶したり契約を終了させたりする場合には、借地借家法上の「正当事由」が問題となる場合があります。

そのため、ビルオーナーが将来的に建物を建て替えたい場合などには、契約終了の時期をあらかじめ確定させにくい点に注意が必要です。

一方で、長期的にテナントへ利用してもらいたい場合には、安定した賃貸運営につながりやすい契約形態といえます。

定期借家契約とは？

定期借家契約とは、契約期間が終了すると、原則として更新されることなく契約が終了する「定期建物賃貸借契約」のことです。

契約期間をあらかじめ定め、期間満了によって契約が終了するため、将来的な建物の利用計画や収益の見通しを立てやすいという特徴があります。

ただし、定期借家契約を適切に締結するためには、普通借家契約とは異なる手続きが必要です。

国土交通省によると、定期建物賃貸借契約は書面等による契約が必要で、さらに貸主から借主に対して「更新がなく、期間満了により契約が終了すること」をあらかじめ説明する必要があります。

また、契約期間が1年以上の場合には、期間満了の1年前から6か月前までの間に、契約が終了する旨を借主へ通知する必要があります。

普通借家契約と定期借家契約の違い

普通借家契約と定期借家契約では、特に「契約期間が終了した後の取り扱い」に大きな違いがあります。

契約期間と更新

普通借家契約では、契約期間が終了しても、一定の場合には契約が更新されます。

一方、定期借家契約では、契約期間が満了すると原則として更新されず、契約が終了します。

ただし、定期借家契約でも、貸主と借主の双方が合意すれば、契約終了後に改めて再契約することは可能です。

契約方法

普通借家契約は、書面による契約だけでなく、法律上は口頭でも成立し得ます。ただし、契約条件を明確にし、後のトラブルを防ぐためにも、契約書を作成しておくことが望ましいでしょう。

一方、定期借家契約では、書面等による契約に加え、契約が更新されず期間満了で終了することについて、所定の説明を行う必要があります。

契約終了時の取り扱い

普通借家契約では、貸主側から契約を終了させる場合、借地借家法上の正当事由が問題となることがあります。

定期借家契約では、契約期間を定めたうえで、原則として期間満了により契約が終了します。

そのため、将来的に建物を建て替える予定がある場合や、一定期間だけ貸し出したい場合には、定期借家契約が選択肢となる場合があります。

ビルオーナーにとってのメリット・デメリット

契約形態を選ぶ際には、それぞれの特徴を理解しておくことが重要です。

普通借家契約のメリット・デメリット

普通借家契約のメリットとしては、テナントが長期的に利用しやすく、安定した賃貸運営につながりやすい点が挙げられます。

一方で、オーナー側の都合だけで契約終了の時期を決めることは難しく、将来的な建て替えや大規模な用途変更などを予定している場合には注意が必要です。

定期借家契約のメリット・デメリット

定期借家契約の大きな特徴は、契約期間をあらかじめ設定し、期間満了によって契約を終了できる点です。

そのため、建て替えや大規模改修などの予定がある建物では、将来の計画を立てやすくなります。

一方で、契約締結時に必要な手続きや説明があるため、契約方法を正しく理解して対応する必要があります。

また、契約期間満了後もテナントに利用してもらいたい場合には、改めて再契約について検討する必要があります。

ビルオーナーが契約形態を選ぶ際のポイント

どちらの契約形態が適しているかは、ビルオーナーの運用方針や建物の将来計画によって異なります。

例えば、次のような点を検討してみましょう。

長期的にテナントへ利用してもらいたい

長期間にわたって安定した賃貸運営を行いたい場合には、普通借家契約が選択肢となります。

特に、長期入居を希望するテナントにとっては、契約更新の仕組みがあることが安心材料になる場合があります。

建て替えや大規模改修の予定がある

将来的に建物の建て替えや大規模な改修などを予定している場合には、定期借家契約を検討する方法があります。

あらかじめ契約期間を設定することで、将来の建物利用計画との調整がしやすくなります。

ただし、具体的な契約期間や終了時の対応については、建物の状況や契約内容などを踏まえて検討する必要があります。

一定期間だけ貸したい

将来的に自社で使用する予定がある、建物の売却や用途変更を検討しているなど、一定期間だけ賃貸したい場合にも定期借家契約が選択肢となります。

ただし、定期借家契約は契約方法や説明などに一定の要件があるため、契約時には必要な手続きを確認しておきましょう。

契約時に注意したいこと

普通借家契約・定期借家契約のどちらを選択する場合でも、契約内容を明確にしておくことが重要です。

特に、以下のような項目について事前に確認しておきましょう。

• 契約期間
• 更新・再契約の取り扱い
• 賃料や共益費
• 中途解約に関する条件
• 原状回復の範囲
• 保証会社・連帯保証人などの条件
• 契約終了時の手続き

特に定期借家契約では、更新がなく期間満了で終了することについて、法律上必要な手続きがあります。

契約書の作成や特約の内容、個別の契約について法的な判断が必要となる場合には、弁護士などの専門家や、必要な資格を有する専門家へ相談することをおすすめします。

まとめ

今回は、普通借家契約と定期借家契約の違いについて解説しました。

大きな違いは、契約期間が満了した際の取り扱いです。

普通借家契約は一定の条件のもとで更新される仕組みがあり、定期借家契約は原則として期間満了によって契約が終了します。

そのため、

長期的な安定運営を重視する → 普通借家契約

建て替え・大規模改修など将来計画を重視する → 定期借家契約

というように、ビルの運用方針に合わせて検討することが重要です。

ただし、どちらが適しているかは、建物の状況やテナントとの契約条件、将来の利用計画などによって異なります。

契約形態を選択する際には、それぞれの特徴を理解したうえで、必要に応じて専門家にも確認しながら契約内容を整えておくことが大切です。

西村理兵衛商店では、オフィスビルの賃貸管理・ビルメンテナンス・テナント管理など、ビルオーナー様の不動産管理をサポートしております。ビル管理についてお困りのことがございましたら、お気軽にご相談ください。

※本記事は、普通借家契約および定期借家契約に関する一般的な情報を解説したものであり、個別の契約に対する法律上の助言を行うものではありません。実際の契約内容や契約形態の選択については、契約条件や個別事情を確認のうえ、必要に応じて弁護士等の専門家へご相談ください。

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