プロパティマネジメントとは？不動産経営における役割と基本をわかりやすく解説
不動産経営では、建物を所有するだけでなく、稼働率や賃料、コスト、テナント対応まで含めた「運営の質」が収益を大きく左右します。その中核となるのがプロパティマネジメント（PM）です。
この記事では、プロパティマネジメントとは何か、その役割や具体的な業務内容をわかりやすく解説します。不動産経営を安定させたい方や、プロパティマネジメントの導入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
目次
プロパティマネジメント（PM）とは
プロパティマネジメント（PM）とは、オーナーに代わって不動産の運営全体を管理し、安定した収益と資産価値の維持・向上を目指す業務です。建物をただ管理するのではなく、「空室を減らす」「賃料を適正に保つ」「無駄なコストを抑える」といった不動産経営の視点で判断を行います。
実務の現場では、オーナーの意向を踏まえながら、日常管理やテナント対応、修繕・改善の方向性までを整理し、運営を具体的な形に落とし込んでいきます。こうした役割を通じて、現場と経営の間に立ち、不動産を“回し続ける役割”を担うのがPMです。
プロパティマネジメント（PM）の役割は「BM・LM・CM」を束ねること
プロパティマネジメント（PM）は、テナント募集や日常管理、修繕・改修といった個別業務をバラバラに進めるのではなく、全体を見渡しながら方向性をそろえる役割を担います。
不動産経営では、「PM＝統括」「BM・LM・CM＝専門機能」と整理すると理解しやすくなります。ここでは、PMが束ねるそれぞれの役割について、順に確認していきましょう。
【PM・BM・LM・CMの比較表】
| 略称 | 名称 | 主な役割 | 目的 |
| PM | プロパティマネジメント | 不動産運営全体の統括・判断 | 収益の最大化・資産価値の維持向上 |
| LM | リーシングマネジメント | テナント募集・賃貸仲介・契約推進 | 稼働率の向上・空室期間の短縮 |
| BM | ビルディングマネジメント | 設備点検・清掃・警備等の物理的管理 | 建物の維持・安全確保・テナント満足度向上 |
| CM | コンストラクションマネジメント | 修繕・改修工事の企画・工程・品質管理 | 投資対効果の高い改修・ビルの競争力強化 |
リーシングマネジメント（LM）
リーシングマネジメント（LM）は、テナント募集から契約成立までを一貫して推進する役割です。 賃料や募集条件の設計、仲介会社への情報提供、内見対応などを通じて、空室期間と賃料水準のバランスを取りながら稼働率を高めていきます。単に空室を埋めるだけでなく、業種構成やテナントの属性を踏まえ、更新・解約リスクまで見据えて設計する点が特徴です。
ビルディングマネジメント（BM）
ビルディングマネジメント（BM）は、設備管理・清掃・警備といった日常運用の品質を維持・向上させる役割です。 共用部の清潔さや設備の安定稼働、対応の丁寧さは、テナント満足度やクレーム発生率に直結します。表面化しにくい劣化や不具合を早期に把握し、先回りで対応することで、更新率の向上や評判の維持につながり、結果として収益を守ります。
コンストラクションマネジメント（CM）
コンストラクションマネジメント（CM）は、修繕・改修工事の企画から見積査定、発注、工程・品質管理までを担います。 長期修繕計画の立案や、ビルの競争力を高めるバリューアップ施策を、投資対効果の視点で判断することが重要です。工事の内容や進め方次第で、テナントの稼働状況や賃料水準に与える影響が大きく変わる点も、CMの重要な役割といえます。
プロパティマネジメント（PM）が担う「具体的な運営業務」
プロパティマネジメント（PM）は、BM・LM・CMといった各機能を束ねるだけでなく、日々の運営の中で発生する実務を横断的に管理します。 ここでは、PMが現場で担う代表的な運営業務について、具体的に確認していきましょう。
収支管理（予算・実績、コストコントロール）
PMの重要な役割の一つが、物件単位での収支を把握し、計画どおりに運営できているかを管理することです。 年間・月次の収支予算をもとに実績を確認し、賃料収入や管理費、修繕費などの増減要因を整理します。想定外の支出が発生した場合も、原因を分析したうえで改善策を検討し、収益性を維持・向上させる判断につなげます。
オーナーレポーティング（稼働、賃料、未収、クレーム、工事進捗）
PMは、物件の状況をオーナーに分かりやすく共有する役割も担います。 稼働率や賃料水準、未収金の有無、テナントからのクレーム状況、修繕・改修工事の進捗などを定期的にレポートし、現状と課題を整理します。数字だけでなく背景や今後の見通しを含めて報告することで、オーナーが適切な意思決定を行いやすくなります。
テナント対応（更新・解約交渉、要望の吸い上げ、ルール整備）
テナントとの継続的な関係構築も、PMの重要な業務です。契約更新時の条件調整や解約時の対応に加え、日常的な要望や不満を把握し、運営に反映させていきます。 また、共用部の利用ルールや運用方針を整理することで、トラブルを未然に防ぎ、テナント満足度の維持・向上を図ります。そのような対応が結果として、長期入居や安定稼働につながります。
法定点検の管理
建築基準法や消防法などに基づく法定点検・報告の管理も、PMの重要な役割です。 点検スケジュールの管理や関係業者との調整、必要に応じた是正対応を行い、法令遵守の状態を維持します。一元管理することで、オーナーの負担を軽減し、安心して不動産経営を行える環境を整えます。
プロパティマネジメント（PM）導入で得られるメリット
プロパティマネジメント（PM）を導入することで、物件運営は個別対応の積み重ねから、方針を持った一貫性のある運営へと変わります。 ここでは、PMを導入することでオーナーが得られる主な3つのメリットをご紹介します。
空室・賃料・更新率の改善につながる
PMを導入することで、空室対策や賃料調整、更新対応が個別対応ではなく、物件全体を見据えた運営方針として整理されます。 リーシング、管理、修繕の判断が連動するため、短期的な空室解消だけでなく、中長期的に安定した稼働と賃料水準を維持しやすくなります。結果として、場当たり的な対応から脱却し、収益改善に向けた一貫性のある運営が可能になります。
管理品質の均一化とトラブル対応力の向上
PMが統括することで、清掃や設備管理、テナント対応などの運用品質が一定水準で保たれます。 日常管理のばらつきが減り、テナント満足度の低下やクレームの発生を抑えやすくなります。また、設備トラブルや突発的な問題が起きた際も、連絡窓口や対応フローが明確なため、初動が早く、被害や影響を最小限に抑えられます。
オーナーの意思決定がしやすくなる
PMから定期的にレポートや改善提案が共有されることで、オーナーは物件の状況を把握しやすくなります。 稼働率や収支、修繕の必要性などが整理された形で示されるため、判断に迷う場面が減り、対応の遅れや抜け漏れを予防できます。実務を任せつつ、経営判断に集中できる点もPM導入の大きなメリットです。
まとめ
今回は、プロパティマネジメント（PM）とは何かという基本から、その役割や具体的な運営業務、導入によって得られるメリットまでを確認しました。 PMは単なる建物管理ではなく、リーシングや日常管理、修繕・改修といった業務を横断的に束ね、不動産経営を安定させるための中核的な役割を担います。空室やコスト、テナント対応を場当たり的に処理するのではなく、方針を持って運営していくことが、長期的な収益と資産価値の維持につながります。 今回の内容を参考にして、ご自身の物件運営にプロパティマネジメントをどう活かせるかを整理し、より安定した不動産経営を検討してみてください。 西村理兵衛商店では、中小規模のオフィスビルを中心に、リーシングから日常管理、修繕・改修、レポーティングまでを一貫して支援するプロパティマネジメントを提供しています。不動産の「所有」と「運営」を切り分け、変化の激しい市況やテナントニーズを踏まえた実践的な運営を行うことで、収益性と資産価値の両立を目指します。 空室がなかなか埋まらない、コストや管理業務に負担を感じている、将来を見据えたビル経営に不安があるといったお悩みをお持ちの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
