プロパティマネジメントとは？
ブログをご覧いただきありがとうございます。
さて、今回は弊社が力を入れているプロパティマネジメントについてお話させていただこうと思います。
プロパティマネジメントとは？
プロパティマネジメント（Property Management：PM）とは、不動産のプロがその経験と知識を活かし、オーナーに代わって不動産の資産価値向上と収益の最大化を目指し、管理・運営・提案を行うことをさします。
元々プロパティマネジメントは、1980年代のアメリカで誕生した概念ですが、2000年頃になって日本にもその考え方が伝わりました。以来日本においてもその必要性から、不動産オーナーから注目されています。
しかしまだまだ日本での認知度が低いのが現状です。この記事ではプロパティマネジメントの業務にはどのようなものがあり、空室率を下げるためにどんな解決法があるのか具体例をあげて詳しく紹介していきます。
目次
1.プロパティマネジメントの主な業務
代表的な7つの業務を紹介
2.空室率を下げるためにすべきこと
具体例を紹介
3.プロパティマネジメントを行う上で大切にしていること
１.プロパティマネジメントの主な業務
日本においては「不動産管理」の方が馴染みのある呼び名かもしれません。狭義では同じとも言えますが、プロパティマネジメントは「収益・不動産価値の最大化」の意味合いが強いため、現状維持を基本とする一般的な“不動産管理”とは運用に対する姿勢が違います。
ではプロパティマネジメントとは一体どんな仕事なのでしょうか。実際の業務は多岐にわたりますが、ここでは代表的な7つの業務について説明します。
ビルメンテナンス
ビルのメンテナンスは非常に重要なポイントです。設備の故障などトラブルを避けるためだけでなく、資産価値の維持にもつながります。しかしコストをかければよいというものではありません。費用対効果を考え、メンテナンスの委託先や内容を選定します。
収益の最大化
満室稼働、収益の最大化はビルオーナーにとって一番の願いではないでしょうか。プロパティマネジメント会社にとっても、優良なテナントを誘致し、理想の賃料で貸し出し、満室を維持することが最大の任務です。テナントのニーズやトレンドを掴み、空室率を下げるための戦略を提案します。
契約業務や・退去に伴う原状回復工事の手配
テナント誘致から賃貸借契約の締結まで行い、退去の際は原状回復工事の手配や精算業務を行います。つまりオーナーが不動産仲介業者や工事業者と直接やり取りをする必要はなく、窓口はプロパティマネジメント会社のみとなります。
レントロールや収支の管理
毎月の収支の管理や、契約金（保証金）や大規模修繕工事費など先々の収支をスケジューリングし、オーナーに代わって把握します。事務的な業務ですが、これもプロパティマネジメントの大切な仕事のひとつです。
大規模修繕工事などのスケジュール管理
ビルは定期的に手を加える必要があり、大規模修繕工事には莫大な費用がかかることもあります。信頼できる業者の選定や、一番効率的であると考えられる時期に工事ができるようオーナーに提案し、工事管理やテナントへの工事や作業内容の説明などを行います。
コスト削減の提案
不要な支出や、見直しできる支出がないか日々経営者の目線で考え、必要に応じてオーナーへコスト削減を提案します。たとえば固定費などの支出削減は、収益アップと同様に重要で、利回りに直結すると考えます。
テナント対応
オーナーに代わってテナントからのクレームや要望に迅速に対応します。対応の良さは入居維持につながり、結果として空室率を下げることになります。テナントとのコミュニケーションを欠かさないことが、クレームを生まないことへの早道でもあります。
2.空室率を下げるためにすべきこと
ここまでプロパティマネジメントの業務ついて説明してきましたが、これらを実践するだけでは、真のプロパティマネジメント会社とは言えないのではないでしょうか。
コロナ禍によってリモート勤務やオンライン商談が増加し、オフィスビルのあり方も変化しました。以前ほど立地や広さに優位性はなくなったのです。
今後空室率を下げるのに重要なのは「差別化」です。ビルの清掃状況がよく、設備に故障がないのはあたりまえであり、「プラスαの価値」を生み出すことがプロパティマネジメントの真の仕事です。テナントから選ばれ、そして満足してもらえる空間づくりをしています。
そして私たちは不動産オーナーの良きパートナーであり、知見あるアドバイザーでなければならないと日々考えています。もちろんコスト意識や収益アップも忘れません。
他のビルとの差別化や、プラスαの価値を生み出すために提案した具体例を、ほんの一部ですが紹介します。ひとつひとつは簡単に思えますが、これらの積み重ねによりビルの第一印象は変わります。
安全性への配慮
・災害時のオペレーションをマニュアル化し、テナントが安心できる仕組みをつくる
・今後大規模な地震が発生することを想定し、定期的に防災訓練を実施
・給湯機に浄水器を設置し、水質の安全性を向上
魅力ある空間作り
・手入れの行き届いた植栽や、共用部に飾る観葉植物や季節の花により、癒しの要素を取り入れる
・お正月や七夕、ハロウィン、クリスマスなどの時期には、イベントに合わせた飾りつけをし、楽しい空間を演出。たとえばハロウィンにはお配り用のお菓子を用意。遊び心も忘れません。
・エレベーター内の養生や床材、ダストボックスを選ぶ際にもデザイン性を重視。またコスト意識も忘れません
・時には内装デザインのプロに依頼して空間のイメージアップを図り、他のビルとの差別化
清潔感をアピール
・水栓を自動センサー式に変更し、清潔性アップ
・トイレをこまめに清掃し、消臭スプレーや芳香剤を置きニオイ対策
・ビルの内外だけでなく、ビル前の歩道や側溝まで清掃すること
・エアコンが臭わないように、こまめなメンテナンスを心がける
・見えない排水管などの清掃や整備も手を抜かない
コスト意識
・水栓を自動センサー式に変更し、節水対策
・無人フロア自動消灯システムにより電気代削減を目指す
・高効率照明への変更により、電気代削減
3.プロパティマネジメントを行う上で大切にしていること
弊社は半世紀以上にわたり不動産事業を行ってまいりました。
不動産運用に関するノウハウの蓄積や高い専門性がありますが、世界情勢は変化するものと理解し、柔軟に対応することが不動産業界で生き残るすべだと理解しています。
プロパティマネジメント業も画一的に行うのではなく、時代やテナントのニーズ、ビルの個性や魅力に合わせて不可価値の向上に努め、収益アップにつなげることに注力しています。
しかしオーナーの負担だけが増えてしまったら意味がありません。低コストで最大限の結果を目指します。
最後までお付き合いいただきありがとうございます。
プロパティマネジメントや弊社に少しでもご興味を持っていただけましたら、お気軽にご相談ください。
ヒアリングや現地調査させていただいたうえでお見積書等を作成し、最適なプランをご提案させていただきます。
