オフィスビルのバリューアップは、どうやって実現する？
「数年前まで人気があったオフィスビルなのに、最近は空き室が目立ってしまって、心配で仕方がない」そんな漠然とした不安をかかえているオフィスビルオーナー様も、少なくないのではないでしょうか？
いくつになっても常にイメージアップを心がけている人が周囲から慕われているように、オフィスビルも常にバリューアップを頭に入れて管理をする必要があります。では、オフィスビルのバリューアップは、いったいどうやって実現できるのでしょうか？
01.借主が何を望んでいるかを考える
まずは何よりも、「いま自分のオフィスビルを利用している人が何を望んでいるのか？」を知るところからスタートすることが大切です。あたりまえのことですが、どんなにオフィスビルが古くて、立地条件が悪くても、借主が心から満足していれば何の問題もありません。逆に、どんなに美しく機能的なオフィスビルでも、借主に不満があれば空き室は増えてしまいます。
たとえば「オフィスビルがかなり古くて、カビくさい臭いがする」というような不満があった場合は、臭いの原因を探って、そのための対策を練る必要があるでしょう。「天井が低くて圧迫感がある」といった不満に対しては、もしメンテナンス費用にゆとりがあるなら、天井高アップといった大がかりな工事でイメージアップを図ることもできます。
【ポイント】
圧迫感は単純に天井高をあげることで解消します。
西村理兵衛商店では梁がある場合でも、圧迫感を解消するために天井高を上げる場合がございます。
天井高をどうしても上げられない場合は、照度を調整して圧迫感を解消します。自然光とのバランスを考え、明度と彩度を調整することで、圧迫感の解消を行っております。
また、オフィスビルの場合は、壁とカーペットの配色を、寒色で明るい色にすることで、清潔感と集中できる環境を作ります。
02.安全性への配慮は十分ですか？
ペンシルビルのような建物の場合、特に上階にいる借主は「避難階段が狭い」「間口が狭い」といった理由から、安全性を危惧しているケースもあります。中には、耐震補強の必要がありながらそのままにしているオフィスビルもあり、そのような場合には早急に手を打つ必要があるでしょう。
ここ数年は、東日本大震災やそれに続く大規模な災害があったため、借主の安全に対する意識もかなり高まっています。「窓ガラスが薄い」「わずかに雨漏りする」など、昔なら文句を言いつつスルーしていたことも、今では大雨や強風といった災害への不安から、笑っては済ませられないチェック項目になっています。特に高額な機器を有する企業や医療施設などは、災害による被害が経営上の死活問題ともなりかねないため、安全性を真っ先に考えてオフィスビル選びをするのは当然のことです。
地震や火災・風水害などに対して、オフィスビルの責任者としてできる限りの努力をすることは、借主からの信頼度を大幅にアップさせるでしょう。
【ポイント】
防散ガラスなどの設備を交換する他に、
西村理兵衛商店では、
1.災害時のオペレーションをマニュアル化する
2.非常食やAED、タンカを設置して、安全面をアピールする
など、安全、安心をご用意しています。
災害時にいかに早く業務が復旧できるかのBCPの目線を持つことが重要だと思います。
03.ビルの環境全体を見直してみる
空調や配水管など、外からは見えなくても借主に大きな影響を与える部分への配慮は、オフィスビルのバリューアップに大いに関わっています。たとえオフィスビルが老朽化していても、ある意味外観よりも重要といえる空調や配水管などがしっかりと整備されていれば、それは借主がオフィスビルを探すにあたって大きなセールスポイントとなります。
上質の下着を身に着けている人が自信のある笑顔を見せるように、「一番大事な部分にしっかりとお金をかけていますよ」というスタンスを見せることは、オフィスビルの借主を納得させる大きな決め手となるでしょう。さらに、もう少し大局的な観点から考えれば、CO2の排出量削減・高効率照明器具への変更などにも目を向ける必要があります。
【ポイント】
西村理兵衛商店では、ビルの環境を保つためにエアコンのメンテナスを重点的に行っております。
エアコンのメンテナンスをこまめに行うことで、電気代はもちろん空調から出る悪臭を防ぎ、かつエアコン本体を長持ちさせることができ、こまめにメンテナンスすることで、結果的にコストが安くなるのです。CO2削減の効果も高いため、エコロジーの観点からも推奨しています。
水道を自動センサー式にすることでの節水や清潔性のアップ、給湯器に浄水器を設置することで安全性の向上、などなど細かいことですが長く入居していただくためにも快適性を高めています。
04.まとめ
「バリューアップ」という言葉を聞くと、外観やビル内の壁といった人目に付く部分にどうしても関心がいきがちです。しかし、実際に借主は何を求めているかというと、見た目の美しさだけでなく、安全面・健康面といった目に見えない部分にも大いに重点を置いているのです。
その辺をしっかりと受け止め、本質的な意味でのオフィスビルのバリューアップを計画することが、順調なビル経営につながるといえるでしょう。
西村理兵衛商店では、オフィスビルの空室対策や安定した経営方法などのご相談を承っております。
