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プロパティマネジメントで空室率を改善する方法

オフィスビルの空室率が高く、困っておられませんか? 

「やれることは全てやっているのに、どうしてか空室が埋まらない」。その原因は、ズバリ、ロジカルに空室対策ができていないからです。今回は、空室率の改善を、ロジカルに行うため、プロパティマネジメントを取り入れた空室対策の方法をご紹介します。

01.プロパティマネジメント(PM)の業務内容

プロパティマネジメント(略して「PM」と表記されることもあります) の業務内容とは、簡単に言うとオフィスビルのオーナーに変わって、その建物の利益が最大限になるように経営を行うことです。

「オフィスビルを所有しているけれど、収益がいまいちあがらない」「オフィスビルの経営をどうしたらいいのかわからない」。そういった、オフィスビルを所有しているが、経営は専門外というオーナーに代わって、オフィスビルの収益をあげる仕組みを作っていくのがプロパティマネジメントの業務内容です。つまり、プロパティマネジメント会社とは、不動産の持ち主であるオーナーの事業パートナーであり、アドバイザーなのです。

でも、実際にどんなことをするの? と、思いますよね。
そこで、主なプロパティマネジメントの業務内容を一覧にしてみました。

主なプロパティマネジメントの業務

日々のビルメンテナンス計画

オフィスビルのメンテナンス内容や、オフィスビルメンテナンスをどこの会社に委託するかなどの決定を行います。ビルメンテナンス会社の選定は、日々のビルメンテナンスコストを大きく左右するので、非常に重要です。

テナント運営と管理

テナントの募集に加えて、オフィスビルの収益により貢献できるテナントはどこか考えて選定し、契約もオーナーに代わって行います。契約解除の際も、もちろんプロパティマネジメント会社が対応します。また、入居テナントからのクレームや要望対応を行い、満足度を向上させる。そうすることで、長期間同じオフィスビルにとどまってもらうように努める(テナント流出防衛)のも重要な業務です。

コスト削減案の提示

収益の最大化のために、無駄なコストはかかっていないかを常に検証し、適正なコストを維持します。

工事管理

オフィスビルの価値向上のための工事や、修繕計画をたてます。そして、それをいかに効率的に行うかを考え、提案します。

データ管理

収益データや、入居テナントからの入金確認、コスト、契約金、クレーム履歴など、様々なデータの入力や管理も行います。

いかがでしょうか? 大まかにプロパティマネジメントの業務をあげてもこんなにあるのです。不動産市場はめまぐるしく変化し、テナントのニーズも多様化しています。また、ビルは老朽化しますので、日々の管理も欠かせません。こうした作業を、オーナー一人ですべて行うのは大変な作業です。そういったオーナーに代わってオフィスビルの経営を行うのが、プロパティマネジメント会社です。

02.空室率の計算をして現在の状況を知ろう

プロパティマネジメントにおいて重要なのは「現在のオフィスビルの状況を把握する」ということです。現状を把握し、何が問題かを洗い出すことにより、適切な対策と改善ができるのです。

オフィスビルの状況を把握する指標で、重視する指標が「オフィスビルの空室率」です。

「満室」はオフィスビルオーナーにとって非常に安心する響きです。満室を目指すためにも、オフィスビルの空室率を知り、改善を重ねて、空室率を減らしていかねばなりません。

では、実際に空室率とはどうやって計算するのかをご説明します。

空室率の計算式は下記のとおりです。

【(空室数×空室期間(月数))÷(全室数×12倍)×100】

具体的な数字を用いて計算してみましょう。

例)
全室数 70室
空室数(年間) 10室
空室月数(日数) 5ヶ月(約150日)

このデータを先程の空室率の計算式に当てはめると
(10×5)÷(70×12)×100≒6
つまり、このオフィスビルの空室率は約6パーセントということになります。

空室率を改善するためには、具体的に「空室率○%にしたい」と目標をたてた上で、空室ができたとき「何日以内に入居テナントを誘致すれば目標空室率を達成できる」という風に考えてください。

例えば、先程の物件(70室あるオフィスビル)の全体の空室率を「年間5%以内」と目標設定したとします。そこから計算式をたてます。

目標空室率から目標空室期間を導き出す計算式は下記のとおりです。
【年間日数×全室数×目標空室率】

例)
365日×70室×5%≒1278

1年間で10室の入れ替えがあった場合、1室あたりの目標空室期間は
982÷10室≒128日
つまり、1室退去があるごとに、128日間以内に次の入居テナントを契約できれば目標達成となります。

実際に現状の空室率を確認した上で、目標をはっきりたてると、そこから逆算して、空室が出たら具体的に何日で入居テナントを探すかなどの行動計画が立てやすく、スケジュールの管理がしやすくなります。

03.空室率を下げるオフィスビルのバリューアップ方法

空室率を下げるためには、オフィスビル自体の価値を上げるほかありません。
オフィスビルの価値を上げ、テナント候補の方に入居したいと思っていただくために、オフィスビルをバリューアップする方法をご紹介します。

オフィスビルのバリューアップには、「リニューアリング」「空間演出」「テナントマネジメント」の3つのアプローチがあります。

リニューアリング

リニューアリングとは、オフィスビルの改築・修繕によって、景観を新しくしたり、オフィスビル自体の寿命を伸ばしたりすることを言います。当然、綺麗なオフィスビルのほうがテナント誘致もしやすくなりますし、しっかり改築・修繕することでオフィスビル自体の寿命が伸びれば、その分収益を得る期間も伸びることになります。

空間演出

空間演出とは、植栽やオブジェによって、オフィスビルの魅力を引き立てることです。共用部に季節の花をかざったり、ハロウィンやクリスマスなどのイベントの要素を取り入れたりすることにより、オフィスビルの印象が良くなります。アイデアさえあれば低コストでオフィスビルのバリューアップができます。

テナントマネジメント

テナントマネジメントとは、「テナントからのクレームに迅速に対応する」「テナントの要求をヒアリングし、テナントの要求を満たしていく」といった、テナントの満足度をあげることを言います。空室率を上げないために、テナントの満足度を上げ、長く入居してもらいましょう。

オフィスビルのバリューアップは、「単にオフィスビルの工事をすればいい」というものではないのです。テナントのサポートや、オフィスビルの魅力をアップさせることこそ、オフィスビルのバリューアップなのです。

特に、テナントマネジメントは、空室率の低下に大きく貢献するだけでなく、オフィスビルの口コミが良くなるというバリューアップにも繋がります。

オフィスビルのバリューアップを、低コスト、最適効率で行うプロが、プロパティマネジメント会社です。